转让旧房如何计算土地增值税

日期：03-05 返回

2006年3月2日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)，对土地增值税的相关问题作了明确规定，其中对转让旧房的扣除项目作了进一步规范。由于旧房扣除项目的变化直接关系到旧房土地增值额的确定，也会影响旧房土地增值税的计算。现就转让旧房计算土地增值税应注意的问题进行分析。

一、让旧房准予扣除项目的确定

(一)转让旧房能提供评估价格的。根据财税字[1995]48号文件的规定，转让旧房可扣除的项目金额包括三项：一是旧房及建筑物的评估价格(旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格需经当地税务机关确认)：二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用：三是在转让环节缴纳的税金。此外，纳税人支付的评估费用准予在计算土地增值税时扣除。

(二)转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的。根据财税[2006]21号文件的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额也包括三项：一是购房发票所载金额(实际上包含了《条例》中第六条的“取得土地使用权所支付的金额"以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分)：二是加计扣除金额(加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买年度起至转让年度止的年数)：三是与转让房地产有关的税金(包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均必须提供相应的完税凭证)。

(三)转让旧房既没有评估价格又不能提供购房发票的。根据财税[2006]21号文件的规定，对于转让旧

房及建筑物，既没有评估价格又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。

二、转让旧房应纳土地增值税的计算方法

转让旧房应纳土地增值税的计算，可按下列方法进行：(一)确定转让旧房的应税收入;(二)确定转让旧房准予扣除的项目金额;(三)计算转让旧房的土地增值额;(四)计算转让旧房的土地增值额与扣除项目金额之比，确定适用税率及速算扣除系数;(五)计算应纳土地增值税(应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数、)

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